1. La cohabitation intergénérationnelle, quésaco ?

Définition légale

Cette définition est formalisée par l’Article 117 de la loi dite ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique :

« La cohabitation intergénérationnelle permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires, afin de renforcer le lien social et de faciliter l’accès à un logement pour les personnes de moins de trente ans »

Un dispositif encadré par la loi

La Loi dite ELAN a été promulguée le 23 novembre 2018 et vise à réformer le droit immobilier. L’article 117 de cette loi instaure le cadre du contrat de cohabitation intergénérationnelle. Ce nouveau dispositif vient entériner et sécuriser la cohabitation intergénérationnelle qui existait en France depuis 2004.

Lexique

Une cohabitation générationnelle est formé d’un binôme constitué de deux personnes : l’hôte et le cohabitant. Ce terme de binôme est employé par les organismes et structures de coordination de la cohabitation intergénérationnelle pour englober les deux acteurs-clés et décrire leur relation commune.

On parle de cohabitation intergénérationnelle car les deux membres du binôme n’appartiennent pas à la même génération : l’hôte est âgé de plus de 60 ans tandis que le cohabitant a moins de 30 ans.

2. Petit historique de la cohabitation intergénérationnelle

Une pratique ancienne et officieuse

La cohabitation intergénérationnelle est un système de partage de l’habitat qui a toujours existé de façon plus ou moins informelle. C’est en 2003, pendant la canicule qui a fait plus de 20 000 victimes en France, qu’un reportage télévisé tourné à Barcelone a mis un coup de projecteur sur cette pratique. Ce reportage montrait comment les Catalans âgés se faisaient aider au quotidien en partageant leur logement avec des étudiants.

Un développement qui s’accélère

Dès 2004, plusieurs structures se créent alors en France pour promouvoir et développer la cohabitation intergénérationnelle. Il faudra cependant attendre 2018 pour qu’une loi - la loi ELAN portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - renforce le dispositif en créant un contrat de cohabitation intergénérationnelle, ainsi qu’une charte de la cohabitation intergénérationnelle.

3. Critères et spécificités de la cohabitation intergénérationnelle

Pour pouvoir faire de la cohabitation intergénérationnelle il faut respecter un certain nombre de critères.

Critère d’âge des cohabitants

D’après l’article L. 118-1 du Code de l’action sociale et des familles, l’hôte doit être âgé de 60 ans ou plus pour pouvoir faire de la cohabitation intergénérationnelle.

Du côté des cohabitants, tous les jeunes de moins de trente ans, y compris les mineurs et les ressortissants étrangers, peuvent faire de la cohabitation intergénérationnelle.

Critère d’activité du cohabitant de moins de 30 ans

Lycéens, étudiants, stagiaires, apprentis, jeunes actifs... La loi ne fixe pas de règle spécifique quant au statut du jeune. Ils peuvent faire de la cohabitation intergénérationnelle, quelle que soit leur activité.

Critère d’équipement du logement

La cohabitation intergénérationnelle s’apparente à une location meublée. L’hôte doit donc mettre à disposition de son cohabitant une chambre équipée, de sorte que ce dernier n’ait pas à apporter son propre mobilier courant (lit, bureau, rangements).

Critère de résidence principale

La cohabitation intergénérationnelle n’est valide que si l’habitat où elle se déroule est la résidence principale de l’hôte aîné et du jeune cohabitant, où ils passent plus de 180 jours par année civile. Si cette condition n’est pas respectée, le contrat de cohabitation intergénérationnelle s’expose à un risque de requalification en location.

Critère de durée

La loi ne fixe pas de durée maximale ou minimale pour la cohabitation intergénérationnelle. Il appartient aux cohabitants d’en décider en fonction de leurs besoins respectifs. Si le jeune est étudiant, la durée du contrat pourra être indexée sur l’année scolaire, mais rien n’est obligatoire.

Critère de rupture du contrat

Le préavis de rupture du contrat de cohabitation intergénérationnelle est d’un mois pour les deux parties, ce qui est plus souple que dans le cadre d’une location classique.

Par ailleurs, dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle, le jeune cohabitant peut être amené à verser une rétribution à l’hôte. C’est ce qu’on appelle la contribution financière modeste.

Critère de calcul de la contrepartie financière modeste

La contrepartie financière modeste n’est ni un loyer, ni un salaire. Elle doit être calculée en fonction des modalités pratiques de la cohabitation :

• Si le jeune rend de nombreux menus services à son hôte, la contribution financière modeste sera faible ;
• À l’inverse, si le jeune ne rend pas (ou très peu) de menus services à son hôte, alors ce dernier sera en droit de demander une contrepartie financière plus importante.

Dans le parc privé (ou diffus), la loi n’impose aucune règle de calcul. En revanche, si l’hôte est locataire d’un logement social, la contribution financière doit être calculée au prorata de la surface occupée par le jeune cohabitant. Une règle imposée dans l’article L. 442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Par exemple, si la contribution financière du logement payé par l’hôte s’élève à 100€ pour une surface de 100m2, et que le cohabitant occupe une chambre de 10m2, alors la contribution financière modeste ne devra pas excéder 10€ par mois.

La contribution financière modeste s’applique donc en contrepartie de la jouissance d’une partie du logement par le cohabitant et peut également servir à :

• Participer aux frais courants du logement : énergie, chauffage, Internet, ordures ménagères… ;
• Participer aux courses alimentaires.

4. Avantages de la cohabitation intergénérationnelle

Avantages fiscaux

Faire de la cohabitation intergénérationnelle permet de bénéficier d’exonérations fiscales. Il faut toutefois réunir les trois conditions ci-dessous pour pouvoir en bénéficier :

• Le logement doit être la résidence principale de l’hôte ;
• Il doit constituer la résidence principale du jeune cohabitant ;
• La contribution financière modeste doit être fixée dans des limites raisonnables qui sont définies chaque année par l’administration fiscale. Pour 2020, cette contribution annuelle, hors charges, par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser 190€ annuels par mètre carré en Île-de-France, et 140 € dans les autres régions.

Exemple :

Vous concluez un contrat de cohabitation intergénérationnelle pour une chambre de 12 mètres carrés pendant 10 mois à Paris.

La contribution financière modeste ne doit pas excéder 228 euros par mois pour être exonérée d’impôt. Soit 190 € x 12 mètres carrés/10 mois.

Nul besoin de déclarer des revenus si la contrepartie financière modeste n’excède pas 190€ par an et par mètre carré loué au cohabitant. Mais si le montant annuel de la contrepartie financière modeste dépasse le seuil d’exonération fiscale, alors le montant annuel au-delà de ce seuil devra être déclaré comme bénéfice industriel et commercial, d’après l’Article 35 bis du Code général des impôts.

Exemple :

Vous concluez un contrat de cohabitation intergénérationnelle pour une chambre de 12 mètres carrés pendant 10 mois à Paris et vous fixez le montant mensuel à 250 euros.

Le montant annuel de la contribution réelle s’élève à 2500€ (10 mois x 250€).

Vous êtes exonéré d’impôt pour 2280€ (12 mètres carrés x 190€).

Vous devez déclarer 220€ de BIC (2500 - 2280).

Nota bene : un tel calcul est valable si vous réalisez une cohabitation intergénérationnelle sur plusieurs années consécutives. En effet, si vous réalisez une cohabitation intergénérationnelle sur une seule année, le montant de l’imposition s’étale sur deux ans.

APL

L’hôte peut bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle. C’est tout à fait compatible. Le montant de la contribution financière modeste n’entrera pas dans le calcul de ses revenus, à condition de ne pas dépasser 760 € par an, selon l’Article 35 bis du Code général des impôts.

Le jeune peut également bénéficier de l’APL à condition que l’hébergement qu’il occupe dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle constitue son logement principal et que dernier soit décent (voir la définition d’un logement décent plus bas)

5. Tout savoir avant de se lancer

Obligations respectives des parties

Les deux cohabitants doivent faire du logement commun leur habitat principal.

L’hôte doit mettre à disposition de son cohabitant un logement décent, et doit lui donner accès aux parties communes (sanitaires, cuisine).

S’il est locataire, l’hôte doit informer son propriétaire de la signature d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle.

Le jeune cohabitant doit rendre les menus services prévus au contrat de cohabitation intergénérationnelle et payer l’éventuelle contribution financière modeste, également prévue au contrat.

Menus services

Dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle, la loi précise que le cohabitant peut rendre de menus services, à condition que cette collaboration se fasse sans lien de subordination et ne relève pas du Code du travail. Ces menus services sont définis dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle conclu entre les deux parties.

Il faut que les services rendus par le cohabitant soient souples et ponctuels. Par exemple, il ne s’agit pas de préparer le repas tous les soirs ou de remplacer une aide à domicile.

Montant minimum de la contrepartie financière modeste

Il est indispensable de prévoir une contribution financière modeste dans le cadre d’une cohabitation intergénérationnelle, comme le stipule l’Article L 631-17 du Code de la construction et de l’habitat : « Le contrat de cohabitation intergénérationnelle est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s’engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. »

Cependant, aucun montant minimum n’est fixé par la loi. Par ailleurs, si le montant n’est pas plafonné, l’exonération fiscale de la contribution financière modeste est, quant à elle, plafonnée.

Surface habitable

Avant tout chose, il faut savoir que la surface de la chambre ne peut pas être inférieure à 9m2. C’est illégal.

Pour calculer la surface habitable occupée par le jeune cohabitant, il faut prendre en compte la surface de la pièce qui lui est attribuée dans le logement. On peut également prendre en compte un pourcentage de la surface des parties communes. Cette règle additionnelle n’est ni obligatoire, ni systématique.

Paiement des charges et taxes

Concernant la taxe d’habitation, la taxe d’ordures ménagères et les charges locatives et de copropriété : l’hôte peut refacturer une partie de ces taxes au jeune cohabitant. Cela doit alors être intégré dans le montant de la contribution financière modeste.

Concernant la taxe foncière, celle-ci reste entièrement à la charge du propriétaire, qu’il s’agisse de l’hôte ou non.

Requalification du contrat de cohabitation intergénérationnelle

La requalification peut être décidée par le juge lorsque le contrat de cohabitation intergénérationnelle ne respecte pas les conditions fixées dans l’Article L 117 de la loi ELAN.

La requalification intervient rétroactivement à la date de survenance de son motif, entraînant d’éventuelles conséquences fiscales et sociales. Si le contrat est requalifié, l’hôte sera redevable des impôts, taxes et cotisations sociales afférentes au contrat réel.

Les deux requalifications encourues en cas de non-respect sont :

• Requalification en contrat de location meublée si l’un des cohabitants ne respecte pas les conditions d’âge ou si le logement n’est pas la résidence principale.
• Requalification en contrat de travail si les menus services dépassent 12 heures de travail par semaine ou s’ils recouvrent des activités réglementées dans le cadre de la prise en charge d’une personne âgée dépendante.

Autorisation du propriétaire

L’hôte locataire n’a pas besoin d’obtenir une autorisation de son propriétaire, mais il doit l’informer de sa décision de conclure un contrat de cohabitation intergénérationnelle par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire n’a pas le droit de refuser. Cette condition s’applique à tous les propriétaires, y compris les bailleurs sociaux.

Caution

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle peut prévoir une caution à charge du jeune. Celle-ci n’est ni obligatoire, ni interdite.

Assurance

Il est conseillé que l’hôte informe son assureur lorsqu’il démarre un contrat de cohabitation intergénérationnelle. Il ne doit pas souscrire d’assurance particulière e, plus de son assurance habitation normale. Chez Colette, notre partenaire AXA assure tous les contrats de cohabitation intergénérationnelle et garantit tous les dommages qui pourraient survenir au domicile de l’hôte à hauteur de 2.5 millions d’euros. Neanmoins, il faut demander/conseiller a l’hote de prevenir son assureur d’habitation qu’il heberge qqun.

Week-ends et vacances scolaires

La loi ne fixe pas de règles en la matière. Il appartient aux parties de fixer la règle qui fait consensus dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle. Par exemple : libérer la chambre pendant les vacances scolaires ou minorer le montant de la contribution financière modeste si le cohabitant est absent pendant cette période.

Nombre maximum de cohabitants

Un hôte peut loger autant de cohabitants qu’il souhaite. La seule limite est celle du nombre de chambres libres à disposition dans le logement.

Habitats compatibles

La cohabitation intergénérationnelle est compatible avec tout type d’habitat : maison ou appartement, en ville ou en zone rurale, logement social ou non, que l’hôte soit propriétaire ou locataire.

Pour être compatible, l’hôte doit pouvoir mettre à disposition de son cohabitant un logement décent, au sens du décret du 30 janvier 2002 :

• Doté d’une surface habitable de 9 mètres carrés minimum ;
• Sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du cohabitant ;
• Sans infestation d’espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards…) ;
• Répondant à un critère de performance énergétique minimale ;
• Doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Chez Colette, nous visitions systématiquement les logements proposés par les hôtes et nous ne proposons aux jeunes cohabitants que des logements décents.

En cas de litige

Les litiges entre cohabitants peuvent être arbitrés par la structure intermédiaire qui a accompagné la constitution du binôme.

Si la cause de désaccord ne figure pas au contrat de cohabitation intergénérationnelle, une résolution à l’amiable peut être recherchée.

En cas de litige durable, chaque partie peut demander la rupture du contrat en respectant le préavis d’un mois.

Enfin, en cas de litige grave, par exemple une demande de requalification du contrat, la juridiction compétente est le tribunal d’instance.

Chez Colette, nous qualifions et validons chaque membre et veillons à ce que tous les membres de la communauté partagent les mêmes valeurs de solidarité et d’entraide. Nous avons également formalisé un contrat type qui pare à toutes les éventualités.

6. Faire de sa cohabitation intergénérationnelle un succès

La réussite d’une cohabitation intergénérationnelle repose sur 3 piliers :

• une excellente constitution de binôme ;
• un contrat bien ficelé ;
• une bonne relation au quotidien entre les cohabitants.

Sur toutes ces phases, il est essentiel que les deux parties puissent s’adresser à une structure intermédiaire pour tout problème ou besoin dans le cadre de cette relation si particulière.

Se faire aider pour trouver son hôte ou cohabitant idéal

La cohabitation intergénérationnelle est un dispositif ouvert. Tout binôme est libre de conclure le contrat à condition de respecter les règles d’accès. Il est toutefois recommandé de passer par une structure intermédiaire pour être aidé dans la recherche du cohabitant et s’épargner une recherche fastidieuse et des déconvenues. En effet, la phase de constitution du binôme est capitale, il s’agit de trouver deux personnes compatibles et de veiller à leur bonne entente avant de signer le contrat.

Passer par un contrat-type

Le contrat est tout aussi important car il prévoit toutes les questions qui pourraient survenir durant la cohabitation et les réponses qui font consensus entre les parties. Chez Colette, nous avons travaillé avec des avocats et des binômes de cohabitants pour concevoir un contrat-type qui sécurise la relation en prévoyant toutes les situations.

Le rôle-clé des structures intermédiaires

Ces structures jouent un rôle de relais entre les parties prenantes du binôme :

• En amont de la contractualisation, elles veillent à constituer des binômes cohérents et solides en recherchant des cohabitants compatibles ;
• Pendant toute la durée de la cohabitation, elles sont l’interlocuteur de confiance qui les accompagne, leur apporte toute l’aide et les conseils nécessaires pour que la cohabitation se déroule bien.

Grâce à leur accompagnement au plus près des intérêts des parties, les structures intermédiaires contribuent à la pérennisation de la cohabitation intergénérationnelle. C’est pourquoi, chez Colette, nous avons mis en place un véritable accompagnement auprès des hôtes et des cohabitants avant et pendant toute la durée de la cohabitation intergénérationnelle. Rien sinon la cohabitation elle-même ne permet de savoir comment les choses vont se passer. Mais l’accompagnement par une structure intermédiaire permet de mettre toutes les chances de son côté !

L’existence d’une charte de la cohabitation intergénérationnelle opposable aux structures intermédiaires offre d’ailleurs aux cohabitants des garanties fortes en termes de qualité du service apporté.

7. Focus sur la charte de cohabitation intergénérationnelle

La charte de cohabitation intergénérationnelle est le cadre réglementaire dans lequel doivent s’inscrire les actions des structures œuvrant pour la cohabitation intergénérationnelle. La charte est fixée par un arrêté ministériel du 13 janvier 2020.

Les structures adhérant à la charte s’engagent à :

• Promouvoir la mise en œuvre de la cohabitation intergénérationnelle telle que définie par la loi française ;
• Valoriser l’utilité sociale et la démarche solidaire des deux générations parties prenantes dans cet échange ;
• Travailler en lien avec les acteurs sociaux et médico-sociaux du territoire pour assurer une coordination et une information sur ce dispositif ;
• Dans le parc social, informer au préalable le bailleur social, et le cas échéant signer une convention définissant le rôle de l’association et de ce dernier pour la constitution des binômes et leur suivi ;
• Dans le parc privé, rappeler au locataire de bien informer le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ;
• Analyser les besoins et les attentes des aînés et des jeunes intéressés en vue d’une cohabitation ;
• S’assurer de l’adhésion des candidats aux valeurs fondamentales de la cohabitation intergénérationnelle : respect et solidarité ;
• Accompagner la recherche des candidats potentiels, leur mise en relation et le suivi du binôme jeune et aîné tout au long de la durée du contrat de cohabitation intergénérationnelle ;
• Favoriser la mise en relation des jeunes et des aînés et organiser leur cohabitation à la suite d’une ou plusieurs rencontre(s) préalable(s) ;
• Informer les parties que le jeune n’a pas vocation à intervenir en substitution des professionnels d’aide et de soins à domicile, ainsi les « menus services » ne seront jamais des soins infirmiers et les activités qui s’y rattachent (toilettes, délivrance et surveillance de prise de médicaments, etc.) ;
• S’assurer que les engagements réciproques soient motivés par l’entraide et pour concourir au vivre ensemble ;
• Veiller au respect des engagements des deux parties selon les termes définis dans le contrat de cohabitation intergénérationnelle qu’ils auront signée ;
• Assurer un rôle de conseil des parties ;
• S’assurer que les locaux loués ou sous-loués au jeune sont en bon état d’usage, ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé et offrent les conditions d’hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d’habitation.

8. Tout ce que n’est pas la cohabitation intergénérationnelle

Cohabitation intergénérationnelle Ø bail locatif

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle n’est pas un contrat de bail :

• La contribution financière modeste n’est pas un loyer ;
• Les parties ne sont pas soumises à la réglementation des baux locatifs, notamment en matière de préavis ;
• La contribution financière modeste n’est pas soumise à imposition à condition de ne pas dépasser 190 € par mètre carré et par an, selon l’Article 35 bis du Code général des impôts.

Cohabitation intergénérationnelle Ø service d’aide à la personne

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle permet à un jeune de moins de 30 ans de cohabiter chez un aîné à titre personnel et non professionnel. Il est logé en échange de menus services et d’une contribution financière modeste. Le contrat ne peut donc pas prévoir d’autres activités entrant dans le champ des services d’aide aux personnes âgées dépendantes.

La cohabitation intergénérationnelle ne peut en aucun cas remplacer le recours à des professionnels de l’aide à la personne pour la prise en charge de la dépendance d’un aîné.

Cohabitation intergénérationnelle Ø aide à domicile

Le jeune cohabitant ne peut pas être chargé de s’occuper de son hôte en situation de dépendance. Même s’il est diplômé pour le faire, la prise en charge de l’hôte dépendant doit respecter des modalités légales, à savoir passer par un prestataire (SAAD) ou un contrat de travail de gré à gré (régime du particulier employeur, CESU).

Cohabitation intergénérationnelle Ø colocation

La colocation désigne la location par plusieurs locataires d’un même logement constituant leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d’un contrat de location unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

La différence entre la colocation et la cohabitation intergénérationnelle se manifeste dans la forme juridique de la relation. La colocation est formalisée par un contrat de location meublé ou non meublé, assujetti à la réglementation en vigueur pour ce type de conventions.

La cohabitation intergénérationnelle est quant à elle formalisée par un contrat de cohabitation intergénérationnelle qui n’est ni un contrat de location, ni un contrat de travail. Elle prévoit des dispositions spécifiques, plus favorables aux parties, à condition que ces dernières respectent les modalités prévues dans l’Article 117 de la Loi ELAN.

Cohabitation intergénérationnelle Ø hébergement d’étudiants en Ehpad

Il arrive que des Ehpad ou des résidences pour aînés hébergent des étudiants dans leurs murs. Ces derniers occupent une chambre gratuitement et doivent, en contrepartie, passer du temps avec les résidents. Ce dispositif n’est pas de la cohabitation intergénérationnelle.

Dans la cohabitation intergénérationnelle, l’hôte est une personne physique âgée de plus de 60 ans. Dès lors que le dispositif est organisé par une personne morale (Ehpad, résidence service, bailleur social), on ne parle plus de cohabitation intergénérationnelle.

Cohabitation intergénérationnelle Ø habitat kangourou

Dans l’habitat kangourou, le logement particulier d’un aîné est scindé en deux logements distincts. L’hôte aîné accueille une famille dans le second logement attenant au sien. Cette famille lui verse un loyer et peut lui rendre de menus services formalisés dans un contrat.

Ce dispositif, rare en France, nécessite un logement de taille suffisante pour être scindé en deux, ce qui limite les interactions entre les cohabitants. Mais surtout, il ne peut être considéré comme adapté à un contrat de cohabitation intergénérationnelle puisque les cohabitants vivent dans des logements séparés, avec des entrées distinctes et sans partie commune.